Inwestycja mieszkaniowa – czy warto być samodzielnym?

Rynek obrotu nieruchomościami jest obecnie zdominowany przez firmy pośredniczące w ich zakupie. Z czego to wynika? Czy warto starać się zachować w tym względzie samodzielność? Niezależnie od sposobu, w jaki zdecydujemy się zakupić nowe mieszkanie, warto wiedzieć, jakich błędów unikać i na jakie problemy możemy natrafić przy tego typu transakcji.

 

1 stycznia 2014 r. zaczęły w Polsce obowiązywać przepisy, które zniosły ograniczenia w dostępie do zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Od tego czasu osoby wykonujące ten zawód nie muszą już posiadać np. wyższego wykształcenia czy studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nie istnieje również konieczność odbycia co najmniej 6-miesięcznej praktyki zawodowej. W znaczący sposób wpłynęło to na wzrost liczby osób, które wykonują ten zawód oraz wzbudziło naturalny sprzeciw w środowisku licencjonowanych pośredników. Obawiali się oni m.in. obniżenia standardów świadczonych usług. Po dwóch latach obowiązywania nowych przepisów można stwierdzić, że z dostępem do tego typu usług nie ma problemu, ale ich jakość jest rzeczywiście bardzo różna. Dlatego na pewno warto wiedzieć, jak wygląda kupno mieszkania krok po kroku.

 

Mieszkanie na rynku wtórnym?

 

Jak informuje portal Zmieniamy Miasto, inwestycja w mieszkanie niezmiennie stanowi jedną z najpewniejszych form lokaty kapitału. Zakup używanego mieszkania wydaje się też o wiele bezpieczniejszą transakcją niż kupno lokalu na rynku pierwotnym. Mieszkanie już istnieje, można je obejrzeć i bardzo dokładnie sprawdzić jego stan techniczny, np. z pomocą rzeczoznawcy. Niekiedy jednak ukryte pozostają wady prawne – a nie techniczne – nieruchomości. Warto w związku z tym na wszelkie sposoby upewnić się, że sprzedający faktycznie posiada pełnię praw do oferowanego nam lokum. Poza tym kluczową kwestią są ewentualne zaległości sprzedającego. Dotyczy to przede wszystkim obciążeń hipoteki, ale również wszelkich zaległości czynszowych, np. w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej.

 

Przy zakupie nieruchomości należy także zadbać o to, by w umowie sprzedaży dookreślić dodatkowe elementy objęte transakcją, np. garaż, piwnicę, strych czy pozostawiane przez sprzedającego, elementy wyposażenia.

 

Warto również zapytać o ewentualność obciążenia mieszkania tzw. prawem dożywocia. Chodzi tu o możliwość prawną, którą dopuszcza kodeks cywilny w dziale II. Polega ona na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W praktyce może to oznaczać, że np. osoba bliska obecnemu właścicielowi mieszkania może mieszkać w nim aż do swojej śmierci, niezależnie od tego, kto jest właścicielem mieszkania. W takim wypadku na sprzedaż mieszkania osoba ta musi wyrazić zgodę. Jeśli takiej zgody brakuje, umowa sprzedaży mieszkania jest obciążona poważną wadą prawną.

 

W przypadku zakupu mieszkania od przedsiębiorcy oprócz sprawdzenia hipoteki należy również ustalić, czy prowadzona firma nie posiada zaległości podatkowych (najlepiej poprosić o zaświadczenie z niezaleganiu z podatkami). Firmy, szczególnie małe, traktują często mieszkanie jako główną siedzibę przedsiębiorstwa. W związku z tym, jeśli firma ma długi podatkowe, a sprzedała mieszkanie, nowy właściciel może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za zaległości podatkowe poprzedniego właściciela.

 

Mieszkanie na rynku pierwotnym?

 

Decydując się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, mamy mniej niewiadomych, ale na pewno również warto bardzo dokładnie sprawdzić inwestycję oraz przeprowadzającą ją firmę. Terminowość i stopień zadowolenia właścicieli już wybudowanych mieszkań są tu podstawowymi informacjami, które dość szybko możemy zdobyć. Równie ważne jest zapoznanie się z wpisami do księgi wieczystej oraz planami zagospodarowania przestrzeni wokół inwestycji. Może się bowiem okazać, że spokojna okolica za kilka lat będzie sąsiadowała z ruchliwą drogą. Kluczowa jest też specyfikacja techniczna prowadzonych prac, jakość użytych materiałów itp. Wszystkie te kwestie, zawarte w umowie wstępnej, warto bardzo skrupulatnie sprawdzić przy odbiorze mieszkania i podpisywaniu ostatecznej umowy zakupu.

 

Kluczowa, zarówno przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, jest oczywiście kwestia finansowa. Warto tu wspomnieć o istotnej różnicy między dwoma pojęciami prawnymi: zadatek i zaliczka, które nie oznaczają tego samego. Gdy jedna ze stron, po przekazaniu zadatku, nie wykonuje zobowiązań wynikających z umowy, druga może od tej umowy odstąpić i zatrzymać otrzymany zadatek. A jeśli to ona dawała zadatek, wówczas może zażądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Zadatek nie jest zwracany w podwójnej wysokości jedynie, gdy dochodzi do rozwiązania umowy przez obie strony. W przypadku zaliczki sytuacja przedstawia się inaczej. Zaliczka nie podlega zatrzymaniu, nie można też żądać jej zwrotu w podwójnej wysokości.

 

Kupno nieruchomości wymaga konkretnej i aktualnej wiedzy, zarówno praktycznej, jak i prawnej. Nie wszystkich, z oczywistych względów, na to „stać” – przede wszystkim czas, który należy na te kwestie poświęcić, może być tu kłopotem. Dlatego jeśli wiemy, że zadanie bezpiecznego zakupu nieruchomości może nas przerosnąć, warto zastanowić się nad podjęciem współpracy ze sprawdzonym, profesjonalnym pośrednikiem.